Kendati demikian terdapat pula konsumen yang pada akhirnya kesulitan melunasi cicilan dan berbuntut pada kredit macet.
Untuk itu, bagi Anda yang hendak mengajukan KPR, alangkah tepatnya jika membuat pertimbangan antara berapa jumlah cicilan rumah per periodenya dan kemampuan keuangan yang Anda miliki.
(sumber: https://goo.gl/bSbHvR)
Ada beberapa tips yang perlu Anda cermati sebelum mengajukan KPR. Di antaranya,
Tentukan Pilihan
Jika Anda berniat memilliki rumah dengan harga yang tidak terlalu mahal, Anda dapat mengajukan KPR untuk rumah tipe medium-kecil namun memiliki lahan yang lebih luas. Selanjutnya, Anda dapat merenovasi sedikit demi sedikit dan menjadikannya “rumah tumbuh”.
Tujuannya yaitu untuk meminimalisir seminimal mungkin cicilan yang harus dibayar. Selain itu, uang Anda juga tidak akan terkuras sedemikian besar untuk membayar uang muka.
Beberapa yang perlu ditilik dalam untuk menjatuhkan pilihan di antaranya:
1. Reputasi bank dan Pengembang
Membeli Rumah secara KPR adalah investasi jangka panjang. Maka, pastikan Anda berurusan dengan pihak-pihak yang dapat dipercaya kredibilitasnya. Jangan ragu-ragu untuk bertanya serta mencari informasi lebih detil tentang bank atau pengembang yang menjadi mitranya.
2. Perhatikan Bunga KPR Tersebut
Besarnya patokan bunga ini sangat menentukan besar angsuran per bulannya. Ada baiknya jika Anda memilih bank yang memberi bunga rendah. Biasanya, bank menetapkan bunga tetap/fixed rate selama beberapa tahun awal, dan bunga mengambang/floating rate sesuai dengan bunga pasar di tahun-tahun berikutnya.
Tanyakan pula besaran bunga yang berlaku bagi nasabah lama. Dengan mengetahui selisih bunga antara nasabah baru dan juga nasabah lama, Anda bisa membandingkan patokan bunga bank bila bank telah memberlakukan floating rate atau ada tren kenaikan suku bunga.
Saat ini bunga KPR perbankan rata-rata sebesar 10-14 persen, bahkan bisa di atas angka tersebut dan meningkat di tiap tahunnya. Besaran bunga tergantung besarnya risiko yang bakal ditanggung bank tersebut. Bila bank memperkirakan nasabah mampu membayar angsuran tepat waktu dan sesuai dengan kriteria, maka bank tak enggan untuk memberikan bunga yang rendah. Namun, jika tingkat pembayaran angsuran nasabah dirasakan kurang, maka pihak bank pun bakal menjatuhkan bunga tinggi.
Selain itu, Anda juga harus mewaspadai kenaikan bunga tiap tahunnya. Pasalnya, banyak bank kini menentukan bunga tetap (fixed rate) hanya untuk satu tahun dan selanjutnya bisa naik (floating rate) tergantung sejumlah kondisi, seperti biaya perijinan, harga tanah, pajak rumah, dan sebagainya.
3. Perhatikan Jangka Waktu Kredit
Kredit maksimal 10 tahun dengan jangka waktu pinjaman 10 tahun, jika dengan bunga tetap satu tahun bisa dikatakan cukup merugikan konsumen. Akan tetapi, banyak bank yang masih takut untuk memperkecil jangka waktu peminjaman. Pasalnya, bank mewaspadai tingkat pengangsuran (repayment) nasabah.
4. Pilih KPR dengan Rumah Ready Stock
Kini banyak developer yang menawarkan rumah, tetapi aset yang ditawarkan tersebut masih berupa bidang tanah atau hanya gambar. Beberapa hal yang mungkin memberatkan nasabah adalah, jika pada saat KPR sudah cair, tapi rumah masih dalam proses pembangunan, dengan demikian biaya konstruksi akan dikenakan kepada nasabah.
Selain itu, molornya waktu penyelesaian pembangunan dari target awal punya kemungkinan rawan terjadi. Akibatnya, konsumen harus membayar lebih tinggi dari rencana awal. Oleh karena itu, akan disarankan untuk mengajukan KPR dengan rumah yang sudah jadi untuk meminimalisir risiko.
5. Perhatikan Semua Persyaratan dan Ketentuan yang Telah Ditetapkan
Hal ini bukan untuk mempersulit, melainkan untuk kejelasan antar pihak-pihak terkait sehingga memperkecil peluang terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan di kemudian hari. Pastikan Anda memahami dan melengkapi semua persyaratan KPR yang ditetapkan sehingga permohonan Kredit Rumah dapat lebih cepat diproses.
6. Datangi Bank sebagai Konsultan Keuangan
Sekedar saran, jika Anda memutuskan akan membeli rumah, sebaikanya datangi pihak perbankan terlebih dahulu, bukan ke developer. Karena, bank bisa memberikan Anda alternatif rumah dengan jumlah keterbatasan dana yang Anda punya.
Namun, ada satu hal yang tak kalah penting yaitu ungkapkan segala keinginan dan kesulitan Anda kepada pihak bank. Pihak bank dalam hal ini adalah sebagai konsultan keuangan (counsellor) Anda.
7. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
Pada awal perjanjian KPR, antara Anda dengan developer hanya diikat dalam PPJB. Bukan sertifikat jual beli bangunan. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Provinsi, tak hanya di DKI Jakarta, tapi juga di beberapa daerah lainnya, sejak tahun 2000, Akta Jual Beli baru bisa diberikan kepada konsumen saat proses pembangunan rumah sudah mencapai 75%. Sebelum mencapai 75%, setifikat masih atas nama pengembang (developer) dan hanya dapat dilakukan pemecahan akta kavling dengan syarat terdapat area seluas 10.000 ha.
Mari Berhitung
Jumlah angsuran adalah harga rumah dikurangi uang muka yang dibayarkan. Rata-rata nominal uang muka yang harus dibayar adalah 20% dari harga jual rumah. Artinya, 80% sisanya merupakan pokok angka yang harus dibayar dengan metode angsuran/cicilan. Dalam pembayaran cicilan, selain angsuran, Anda juga harus memperhitungkan bunga.
Besarnya angsuran KPR yang akan Anda bayar nantinya, sebaiknya tidak lebih dari 30% penghasilan Anda. Karena bank-bank di Indonesia pada umumnya hanya akan menyetujui cicilan yang tidak lebih besar dari 30% penghasilan.
Berikut ini contoh sederhana perhitungan angsuran KPR:
Misal, rumah dengan harga Rp80 juta dengan masa angsuran 10 tahun. Maka perhitungannya sebagai berikut:
| Uang muka 20% | = | 20/100 x Rp 80.000.000 |
| = | Rp 16.000.000 |
| Sisa yang harus dibayar secara angsuran | = | Rp 80.000.000 – Rp 16.000.000 |
| = | Rp 64.000.000 |
Perlu diperhatikan bahwa angka tersebut merupakan pokok kredit dan bukan merupakan angka pasti yang harus dilunasi. Dikarenakan terdapat tambahan bunga yang harus dibayar pada tiap bulannya yang diakumulasikan bersama dengan jumlah angsuran wajib.
Besaran bunga akan ditentukan sesuai dengan suku bunga bank yang berlaku pada saat itu. Jika suku bunga yang berlaku adalah 15%, maka perhitungannya adalah:
1. Menghitung Manual Menggunakan rumus annuitas
| * P | : | Pokok kredit |
| * i | : | Suku bunga per tahun |
| * m | : | Jumlah periode pembayaran (bulan) |
Diketahui:
| P | = | Rp 64.000.000 |
| i | = | 10% |
| m | = | 10 tahun = 120 bulan |
Maka:
2. Menghitung Cicilan KPR dengan Excel
Dalam excel dalapat kita gunakan untuk menghitung besarnya angsuran. Pada microsoft excel terdapat fungsi yang bisa digunakan untuk menghitung angsuran pinjaman termasuk angsuran KPR.
Misalnya kita tuliskan masing-masing nilai ini dalam cell pada worksheet MS Excel.
A1 = 64.000.000 (pokok)
A2 = 120 (lama angsuran)
A3 = 10% (bunga)
Hasil perhitungan besarnya angsuran akan kita letakkan pada cell A5, maka untuk cell A5 kita masukkan rumus excel berikut
=PMT(A3/12;A2*12;A1)
Dengan rumus syntax PMT(A3/12;A2*12;A1) pada Microsoft Excel, diperoleh nominal cicilan KPR yang harus dibayar tiap bulannya sebesar Rp 845.765
Dengan melihat contoh perhitungan di atas, dapat kita tentukan penghasilan yang cocok untuk membeli rumah dengan harga Rp 80.000.000. Mari kita hitung Rp 845.765 dibagi 30%. Maka akan diperoleh hasil Rp 2.819.217.
Dengan demikian dapat kita simpulkan, jika pendapatan Anda berkisar antara Rp 2.800.000 ke atas (namun tidak sampai Rp 3.000.000), maksimal cicilan KPR yang dapat Anda ambil tidak boleh lebih dari Rp 845.765 sampai Rp 850.000.
3. Menggunakan Kalkulator Online KPR
Selain cara manual perhitungan di atas, perhitungan KPR dapat pula dilakukan secara online melalui "kalkulator-online". terdapat beberapa situs penyedia layanan ini dan secara gratis.
Sekian, selamat menentukan pilihan dan perhitungan!
sumber:
